Devemos considerar o valor da contaminação da área a ser adquirida?

DEVEMOS CONSIDERAR O VALOR ASSOCIADO À OCORRÊNCIA DE CONTAMINAÇÃO EM UMA ÁREA?

Em diversas consultorias de valoração de áreas contaminadas, especialmente em processos de aquisição e fusão, a existência de contaminação sempre se mostrou um tema complexo, sensível e, muitas vezes, tratado de forma subjetiva, sendo pouco considerada de forma adequada nas negociações.

É comum entender que, nos casos de aquisição de imóveis contaminados, o maior risco recai sobre o comprador, que assume o passivo ambiental da área. No entanto, observamos também perdas significativas para o vendedor, principalmente quando o negócio não é conduzido com total transparência e consciência de ambas as partes. Acompanho casos em que o comprador, ao identificar a existência de contaminação não declarada na negociação, considerou o fato como um vício oculto e optou por desfazer o negócio, devolvendo o imóvel. Evidentemente, essa devolução só ocorreu após consideráveis prejuízos financeiros e de tempo para ambos os lados, com gastos em consultorias técnicas e jurídicas.

Diante disso, ao se tratar de passivo ambiental associado a áreas contaminadas, recomenda-se fortemente que as responsabilidades entre as partes sejam claramente estabelecidas, com definição objetiva do escopo, das consequências legais, técnicas e econômicas associadas à presença de contaminantes no imóvel.

Parece óbvio que, na aquisição de um imóvel contaminado, devem ser considerados os custos relacionados ao Gerenciamento de Áreas Contaminadas (GAC), conforme previsto na legislação ambiental. Contudo, este é justamente um dos primeiros desafios na valoração: o GAC é um processo técnico complexo, de caráter multidisciplinar, e envolve incertezas que dificultam sua estimativa prévia. A antecipação da valoração das etapas do GAC foi tema da minha pesquisa de doutorado, culminando na proposta de uma metodologia inédita denominada EBIC (Estimativa Baseada na Investigação Confirmatória), já abordada em publicações anteriores.

Além dos custos diretos do GAC, devem ser considerados também os prejuízos associados à restrição de uso da área, tanto durante o processo de remediação quanto após a reabilitação do imóvel. Importante lembrar que, mesmo após a conclusão do GAC, o uso do imóvel reabilitado estará condicionado ao uso declarado, o que geralmente representa um valor de mercado inferior ao de uma área não contaminada, com potencial de rentabilidade reduzido.

Outro aspecto relevante é o chamado "estigma" da contaminação. Diversos estudos, nacionais e internacionais, demonstram que a mera associação do local com a ideia de contaminação já impacta negativamente seu valor de mercado, independentemente da remediação realizada. Trata-se de uma percepção subjetiva da sociedade, que associa o imóvel a riscos à saúde ou ao meio ambiente, reduzindo seu valor percebido e sua atratividade para uso ou investimento.

Quer saber qual é o percentual de perda associado ao estigma? Bem, leia os artigos do blog:

https://frevoeco.com.br/o-estigma-da-area-contaminada-parte-i

https://frevoeco.com.br/o-estigma-da-area-contaminada-parte-ii

https://frevoeco.com.br/o-estigma-da-area-contaminada-parte-iii