O Estigma da área contaminada -Parte III

Apresento a conclusão dos artigos sobre o estigma das áreas contaminadas e reabilitadas, abordando a dinâmica da perda de valor do imóvel decorrente da contaminação. Todas as informações e conclusões aqui expostas fazem parte do processo de obtenção do meu Doutorado, intitulado "Quantificação para a Valoração Antecipada da Caracterização e Recuperação do Dano Ambiental Originado por Combustíveis Fósseis", defendido na Universidade de São Paulo em 2021.

Após ter apresentado, nos posts anteriores, a perda de valor de um imóvel decorrente da contaminação da área — mesmo após sua reabilitação —, destacando a perda residual de até 30% do valor atribuída à percepção negativa de uma área reabilitada, bem como a equivalência do estigma ao valor do usufruto da área, apresento agora considerações sobre a dinâmica da perda de valor ao longo do tempo, em função das ações de gerenciamento de áreas contaminadas.

De forma simplificada, o valor econômico de um imóvel está associado ao seu valor patrimonial e ao uso que ele pode proporcionar, seja efetivo ou potencial, o qual varia ao longo do tempo conforme a demanda do mercado.

Quando ocorre a caracterização da contaminação, o valor teórico da propriedade em si não se altera, pois a contaminação não modifica a propriedade (que permanece no mesmo local, com a mesma área e características). O que sofre impacto é o uso do imóvel, que passa a ser limitado devido à presença de contaminantes que oferecem riscos à saúde e configuram dano ambiental. A essa perda soma-se ainda os custos associados ao gerenciamento da área contaminada (GAC).

Dessa forma, o valor do imóvel sofre uma redução maior, que pode ser atenuada com a evolução das ações de Gerenciamento de Área Contaminada, uma vez que o dano ambiental é reversível mediante remediação. O valor do imóvel passa, portanto, a variar — em relação à situação pré-contaminação — durante e após a recuperação do dano, conforme ilustra o gráfico apresentado na Figura 1.

Figura 1 — Evolução do valor do imóvel frente à caracterização da contaminação do solo e/ou da água subterrânea.

A perda total do valor do imóvel será proporcional ao risco associado à contaminação (e à consequente limitação de uso do imóvel) e aos custos necessários para a reparação do dano reversível. Em alguns momentos, essa perda pode até se tornar negativa, influenciando o interesse do proprietário em realizar ou não o gerenciamento da área contaminada, caso não haja obrigatoriedade legal.

Entretanto, a reabilitação da área indica apenas que os contaminantes não mais apresentam riscos à atividade prevista, havendo, geralmente, a permanência de contaminantes residuais que continuam a impor limitações de uso ao imóvel. Consequentemente, o valor do imóvel dificilmente retornará imediatamente ao patamar anterior, especialmente se comparado a uma área semelhante não contaminada. Soma-se a isso a percepção da população quanto ao risco de uso da área, devido à classificação da propriedade como contaminada, além dos preconceitos subjetivos — o chamado estigma.

Assim, o estigma está associado a um dano irreversível, sem prazo definido para sua recuperação.

Como quantificar esse dano irreversível e determinar por quanto tempo a desvalorização decorrente dele permanece? Esse será o tema de uma nova publicação.

Lembrem-se: em processos de fusões e aquisições, sejam sempre transparentes com as informações, apresentem os dados ambientais de forma clara e objetiva a todos os interessados e contratem um consultor especializado para orientá-los.