O Estigma da área contaminada - Parte I

É sabido que a existência de uma área contaminada afeta diretamente o valor de um imóvel. Mas qual seria a perda remanescente após a área ser declarada “reabilitada”, ou seja, quando suas condições ambientais passam a estar em conformidade com a legislação? Ainda permanece alguma perda?

Considerando que o valor de um imóvel é influenciado pela natureza das atividades desenvolvidas no terreno – ou seja, seu potencial de uso –, a reabilitação libera a área apenas para o uso pretendido, previamente avaliado e aprovado. Por isso, é fácil presumir que o valor de uma área reabilitada será inferior ao de uma área semelhante que nunca tenha sido contaminada e que não possua limitações decorrentes de seu histórico ambiental.

Além disso, há o fator psicológico: a percepção de risco por parte das pessoas. Muitos ainda têm medo de áreas que já foram classificadas como contaminadas, principalmente devido à falta de conhecimento sobre o tema. Esse medo se intensifica quando consta na matrícula do imóvel o termo “contaminada”, mesmo que acompanhado da palavra “reabilitada”. Basta lerem a palavra para que alguns, imediatamente, abandonem o documento, temendo riscos à saúde – imagine então a resistência para comprar o terreno.

Diversos estudos internacionais buscam quantificar o impacto das áreas contaminadas no valor dos imóveis. Todos apontam que há uma “perda” de valor mesmo após a reabilitação, pois persiste uma percepção negativa por parte da população, que associa o local a algo ruim, resultando em desvalorização e menor geração de renda, potencial ou real. Esse fenômeno é conhecido como “estigma”. Shideler e Dicks (2011), em estudo comparativo entre dezesseis comunidades no estado de Oklahoma, concluíram que o estigma pode impactar até mesmo as finanças públicas, gerando perdas econômicas ao município em taxas e impostos.

No Brasil, estudos publicados por Herbert (2011) e pelo IPT (2018) identificaram um estigma superior a 30% para áreas remediadas. Sobre esse percentual, comentarei na próxima publicação uma das conclusões a que cheguei em meu doutorado.

Por ora, quero destacar uma informação importante que surgiu durante a defesa da minha tese, a partir da observação de um dos avaliadores: parte do estigma tende a desaparecer quando há transparência nas informações.

Por isso, recomendo sempre aos meus clientes, tanto no gerenciamento de áreas contaminadas quanto em processos de fusões e aquisições, que sejam totalmente transparentes. Apresentem os dados ambientais de forma clara e objetiva a todos os interessados. No final, essa postura gera confiança – e todos saem ganhando.