O Estigma da área contaminada - Parte II

Em minha última publicação, apresentei que diversos estudos nacionais e internacionais indicam uma “perda” no valor do imóvel após sua remediação e reabilitação, devido a aspectos subjetivos — uma percepção da população que associa o terreno a algo negativo, resultando na desvalorização do local e na redução da renda potencial, fenômeno conhecido como “estigma”. No Brasil, estudos iniciais apontam uma perda de valor superior a 30% para áreas reabilitadas.

É interessante observar que a legislação brasileira distingue o direito de propriedade do imóvel do direito de uso e gozo, representados, respectivamente, pelas figuras do nu-proprietário e do usufrutuário. O usufruto é um direito real previsto no Art. 1.225 do Código Civil (BRASIL, 2002), que confere ao seu titular o direito de usufruir das utilidades e perceber os frutos de um bem pertencente a outra pessoa.

De forma indireta, o Estado de São Paulo estabelece o valor do usufruto em 33% do valor do imóvel, uma vez que há previsão para o recolhimento do ITCMD (Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação) sobre o valor total (100%), equivalente a 2/3 do valor no momento da doação (SÃO PAULO, 2002).

Assim, coincidência ou não, o estigma corresponde a uma perda equivalente ao valor do usufruto — e não da propriedade —, estabelecendo uma associação interessante com a limitação de uso imposta pela reabilitação para um uso declarado. Ou seja, após a remediação, o imóvel pode ser utilizado parcialmente. O estigma praticamente “anula” o valor do usufruto de forma natural, devido ao receio da população em relação ao uso de uma área reabilitada.

Mas, então, qual é a dinâmica da perda de valor de um imóvel diante da ocorrência da contaminação ao longo do tempo? Essa reflexão fica para o próximo post!