VALORAÇÃO DE ÁREA CONTAMINADA

Segundo Michael (2004), a avaliação de um imóvel é o valor de mercado mais provável que este imóvel atingiria em uma dada transação, de acordo com suas características e condições do mercado naquele momento. O valor está associado a variáveis que envolvem suas características físicas, seu entorno, uso e fatores subjetivos que a coletividade cria, sendo um fenômeno social (Pelli Neto, 2003).

No Brasil existem alguns procedimentos normatizados de valoração, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), através da série NBR 14653 - Avaliação de bens. De uma forma genérica, as diversas formas são baseadas em cinco principais métodos: Método comparativo dos dados do mercado; Método comparativo do custo de reprodução; Método da renda; Método involutivo; e Método evolutivo ou residual.

De maneira simplista, o valor econômico do bem imóvel está associado ao valor de patrimônio e seu uso, seja efetivo ou potencial, que o imóvel pode prover, que varia ao longo do tempo devido a variação da demanda de marcado.

Entretanto, para o valor final do imóvel deve ser “descontado” os custos da contaminação, sejam estes associados as diversas etapas de Gerenciamento de Área Contaminada e as limitações do uso, durante e após o processo de reabilitação ambiental.

Mas e os serviços ambientais?

Os serviços ambientais são os benefícios que a sociedade e as pessoas recebem do meio ambiente (ALCAMO et al., 2003), representando, assim, contribuições diretas e indiretas dos ecossistemas ao bem-estar humano. O valor é decorrente de sua importância e participação, como, por exemplo, na manutenção do ciclo hidrogeológico (armazenamento e percolação da água subterrânea), no fornecimento de nutrientes para as plantas (minerais e orgânicos), na manutenção da micro fauna no subsolo, etc., tanto hoje como no futuro.

Segundo Pearce et al. (1991), quando da valoração, devem ser observadas:

1. Irreversibilidade do recurso.

2. Incertezas quanto à importância do recurso.

3. Singularidade dos cenários e da existência de espécies em extinção.

Considerando a percepção de valor do meio ambiente expressa no Art. 225 da CF de 1988, em que o meio ambiente é um bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida para a sociedade atual e futuras gerações, qualquer que seja o valor atribuído ao serviço ambiental será temporário e variável ao longo do tempo. Entretanto, já é fato que a sociedade reconhece o valor dos serviços ambientais e, ainda, admitindo o conceito da reciprocidade, quando os serviços ambientais sofrerem dano, o responsável legal deve ser penalizado, além da obrigação da reparação do dano. Assim, qualquer bom planejamento para uma ocorrência de área contaminada deve considerar possíveis reparações e compensações por serviços ambientais impactados.

Apesar de estarmos no início do processo de reconhecimento técnico e legal, com a primeiras legislações sendo aprovadas no Brasil e no Mundo, já existem diversas bibliografias sobre metodologias de valoração dos serviços ambientais, dentre elas destacam-se as apresentadas na Tabela 1.

Tabela 1 - Metodologia de valoração de serviços ambientais

Quanto maior a biodiversidade existente no imóvel, maior serão suas complexidades estruturais e o número de funções ecológicas neles presentes e, consequentemente, o valor de seus serviços ambientais. Entretanto, quando se fala de uma propriedade situada em uma zona urbana, deve-se observar o aumento da importância dos serviços preservados, considerando que já desapareceram, na região, muitos dos serviços ambientais decorrentes da ocupação urbana da área e seu entorno.

Segundo TEEB (2012), o valor dos serviços ecossistêmicos varia em função da percepção da sociedade quanto aos aspectos: a) ecológicos, em relação à provisão dos benefícios dos ecossistemas; b) sociocultural, em relação às crenças e valores culturais da comunidade, e; c) econômica, em relação ao uso e consequente bem-estar social.

Em minha tese de Doutorado apresentei, de forma simplificada, as principais classes dos serviços ambientais impactados quando da ocorrência de área contaminada em zonas urbanas: provisão de água doce, regulação da qualidade da água e dos recursos hídricos, serviços culturais associados ao uso do espaço, suporte à formação dos solos, produção primária e ciclo de nutrientes.

Cabe destacar que, qualquer que seja o método aplicado para quantificar os impactos e sua valoração, este deve considerar o objetivo do trabalho e que as informações disponíveis e a representatividade dos resultados obtidos, sempre serão em função da qualidade e da quantidade de dados existentes.

Considerando que, ainda não há metodologia de quantificação dos danos associados a áreas contaminadas consolidada e aceita, quando se trata de planejamento financeiro de uma empresa, deve-se recorrer a métodos diretos de valoração que quantifiquem o dano através do custo de sua reparação e da perda econômica decorrente da limitação do uso do bem devido à ocorrência da contaminação. Atualmente a metodologia de valoração ambiental recomendada pela ABNT NBR 14653-6 (2008), que indica a disposição a pagar ou a receber compensação pelo dano, define a expressão matemática denominada VERA (Valor Econômico de Recurso Ambiental), é a mais aplicada.

A metodologia, apesar de amplo embasamento teórico, utiliza-se de ferramentas de pesquisa para a determinação do valor ambiental de uso indireto, que corresponde às funções e serviços ecossistêmicos providos pelos recursos naturais à sociedade, os quais não têm valor econômico estabelecido.

Assim, vários fatores podem influenciar no resultado, desde o momento cultural da população pesquisada até o nível de renda e instrução dos pesquisados, e necessita de longos prazos para sua determinação.

Mário B Marcelino (011) 98305-0121