“Solo doente”: como saber se o terreno está contaminado

O que é uma área contaminada??

Uma área contaminada é definida como um local onde há a presença comprovada de substâncias químicas em concentrações capazes de representar risco à saúde humana, ao meio ambiente ou a bens a proteger. Essas substâncias, conhecidas como contaminantes, podem ser resultado de diversas atividades, como operações industriais, armazenamento e manuseio inadequado de combustíveis, descarte incorreto de resíduos ou até acidentes envolvendo produtos químicos.

É importante destacar que a contaminação não se limita apenas ao solo: ela pode alcançar as águas subterrâneas, superficiais, o ar do subsolo e até se propagar para áreas vizinhas, dependendo das características do contaminante e do meio físico em que ele está inserido.

Diante desse cenário, compreender se um terreno apresenta ou não sinais de contaminação é essencial antes de tomar qualquer decisão sobre compra, venda, construção ou implantação de empreendimentos.

Embasamento legal e normativo

O gerenciamento de áreas contaminadas no Brasil é amparado por um conjunto de legislações federais, estaduais e normas técnicas específicas elaboradas por órgãos ambientais. No âmbito federal, a Lei nº 6.938/1981, que instituiu a Política Nacional do Meio Ambiente, é um marco central, pois introduz o princípio do poluidor-pagador e prevê a obrigação de recuperação de áreas degradadas.

Complementarmente, a Lei nº 12.305/2010, que estabeleceu a Política Nacional de Resíduos Sólidos, trouxe diretrizes para a destinação adequada de resíduos, com o objetivo de evitar a formação de novos passivos ambientais. Também merece destaque a Resolução CONAMA nº 420/2009, que estabeleceu critérios e valores orientadores para avaliação da qualidade do solo e para o gerenciamento de áreas contaminadas em todo o território nacional.

No Estado de São Paulo, onde a gestão ambiental é considerada uma das mais avançadas do país, existe um arcabouço legal robusto e específico. A Lei Estadual nº 13.577/2009 dispõe sobre diretrizes e procedimentos para a proteção da qualidade do solo e para o gerenciamento de áreas contaminadas, e foi regulamentada pelo Decreto nº 59.263/2013.

Juntos, esses instrumentos detalham responsabilidades, etapas de investigação e as medidas de remediação que podem ser necessárias em situações de contaminação. Além disso, a CETESB (Companhia Ambiental do Estado de São Paulo), órgão responsável pela gestão da qualidade ambiental, publica normas e decisões de diretoria que servem de guia técnico e metodológico para profissionais e empresas. A mais relevante delas é a Decisão de Diretoria CETESB nº 038/2017/C, conhecida como DD38/2017, que estabelece as diretrizes técnicas para a identificação, avaliação, gerenciamento e reabilitação de áreas contaminadas no Estado de São Paulo.

Etapas de investigação de área contaminada

De acordo com a DD38/2017, a investigação de um terreno segue etapas sequenciais e bem estruturadas, que vão desde a simples suspeita de contaminação até a completa avaliação de risco e remediação. As primeiras fases do processo são justamente aquelas que respondem à questão inicial: como saber se um terreno está contaminado?

A investigação se inicia com a etapa de Avaliação Preliminar, com a identificação de áreas suspeitas de contaminação, na qual se busca reconhecer indícios de que o local possa estar comprometido. Para isso, analisa-se o histórico de uso do terreno e de sua vizinhança, verificando se ali funcionaram indústrias químicas, postos de combustíveis, oficinas mecânicas, depósitos de resíduos ou qualquer atividade potencialmente poluidora.

Além disso, são observados sinais visíveis no ambiente, como manchas de óleo no solo, resíduos abandonados, odores característicos de solventes e proximidade com aterros ou lixões, todos considerados indicadores relevantes.

Trata-se de uma fase investigativa essencialmente documental e observacional, que busca organizar e consolidar informações sobre o terreno. Nela, são analisados registros de licenciamento ambiental, documentos técnicos de empresas que ocuparam o local, relatórios de fiscalização, além de entrevistas com antigos proprietários, funcionários e moradores da vizinhança.

Também é realizada uma inspeção de campo detalhada, complementada por pesquisas em bases de dados públicas, como o cadastro de áreas contaminadas da própria CETESB. O objetivo da Avaliação Preliminar é verificar a existência de um potencial de contaminação, ou seja, se há fundamentos suficientes para se avançar para a etapa seguinte, a Investigação Confirmatória.

Caso essa avaliação indique indícios consistentes, inicia-se a Investigação Confirmatória. Diferentemente da fase anterior, que se baseiam em informações históricas e observacionais, esta etapa envolve a coleta de amostras ambientais para verificar de forma objetiva a presença ou ausência de contaminantes. São coletadas amostras de solo, água subterrânea e, quando aplicável, de gases do solo, que são posteriormente analisadas em laboratório.

Os resultados obtidos são confrontados com os Valores Orientadores estabelecidos pela CETESB, definidos pela Decisão de Diretoria nº 256/2016/E, que indicam os limites de segurança para a qualidade do solo e da água subterrânea. Quando os contaminantes ultrapassam esses valores de referência, o terreno passa a ser classificado como uma Área Contaminada sob Investigação, exigindo etapas subsequentes mais complexas, como a investigação detalhada, a avaliação de risco e, em última instância, a implementação de medidas de remediação.

Importância da investigação ambiental

A investigação de possíveis contaminações em terrenos deve ser vista não apenas como uma exigência ambiental, mas também como uma medida estratégica de proteção jurídica e financeira.

A legislação brasileira é clara ao estabelecer que o responsável legal pelo imóvel pode ser responsabilizado pela recuperação de uma área contaminada, mesmo que não tenha sido ele o causador original da poluição. Isso significa que, em processos de aquisição de imóveis, fusões empresariais ou incorporações, a falta de uma verificação adequada pode gerar passivos ambientais ocultos capazes de comprometer seriamente a viabilidade econômica do negócio.

Além dos custos de remediação, que podem ser extremamente elevados, há também o risco de impedimentos para obtenção de licenças ambientais futuras e de danos à imagem institucional.

Portanto, realizar uma investigação ambiental prévia, seguindo as etapas estabelecidas pela DD38/2017 da CETESB, é uma prática indispensável em qualquer processo de negociação imobiliária ou empresarial. Essa diligência, conhecida como due diligence ambiental, garante maior segurança ao investidor, reduz riscos e assegura que as decisões sejam tomadas com pleno conhecimento da situação ambiental do terreno. Mais do que uma obrigação legal, trata-se de uma medida preventiva fundamental para proteger o patrimônio, a saúde das pessoas e o meio ambiente.