Incorporei terreno contaminado, tenho um problema?

As áreas contaminadas representam sérios impactos negativos para a sociedade como um todo e sua compreensão, quantificação e valoração das atividades com antecedência são fundamentais para o gerenciamento.

Figura 1 - Evolução do valor do imóvel frente à caracterização da contaminação do solo e/ou da água subterrânea.

Quando ocorre a caracterização da contaminação, devido ao risco associado aos contaminantes, ocorre uma perda de valor associada ao uso e potencial de ganho do imóvel, visto que este passa a apresentar uma limitação de uso, assim como um passivo ambiental associado aos custos para o gerenciamento da área contaminada (tanto a investigação como a remediação).

Assim, o valor final do imóvel passa a variar, em relação à situação antes da contaminação, durante e após o dano reversível, conforme ilustra o gráfico apresentado na Figura 1.

Entretanto, um imóvel, uma vez tendo sido caracterizado como contaminado, sempre terá seu valor depreciado, a curto e médio prazos, em relação às áreas de seu entorno e de mesmas características, devido à limitação do uso associado e “preconceitos” subjetivos, o estigma.

Além das perdas associadas aos custos do Gerenciamento de Área Contaminada e a desvalorização do imóvel decorrente do estigma, o problema pode se agravar quando descoberto após a implantação e comercialização do empreendimento.

Já em de 2016, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ/SP), avaliou e julgou os danos sofridos pelos compradores de empreendimento residencial que descobriram que tinham comprado “gato por lebre”, que tinham comprado sua casa sobre terreno contaminado. Quando o terreno possui contaminação conhecida, esta passa a constar na matrícula do imóvel. Se esta averbação ocorre após a aquisição do imóvel, o novo proprietário usualmente apresenta, de imediato, um pedido de condenação da construtora pela desvalorização do imóvel e de dano moral.

Neste mesmo ano, ocorreu a consolidação da jurisprudência de pagamento do dano material que, após recurso julgado, prevaleceu a tese de que a averbação da contaminação do solo na matrícula do imóvel acabava por impor a rejeição do bem por parte de potenciais adquirentes, resultando na desvalorização deste independentemente do risco à saúde, mantendo-se então a condenação pelo dano material. Assim, o estigma foi valorado judicialmente!

Em publicações anteriores apresentei que diversos estudos nacionais e internacionais indicam uma “perda” do valor do imóvel após o mesmo estar remediado e reabilitado devido aspectos subjetivos, uma percepção da população que associa o terreno a algo ruim e o local acaba sendo desvalorizado, proporcionando uma menor renda, potencial ou não, conhecido por “estigma”. No Brasil, estudos iniciais indicam uma perda de valor em pouco mais de 30% para as áreas reabilitadas.

É interessante observar que a legislação brasileira diferencia o direito de propriedade do imóvel e o direito de uso e gozo, através das figuras do nu-proprietário e do usufrutuário, respectivamente. De uma forma indireta, o Estado de São Paulo estabelece o valor do usufruto correspondente a 33 % do valor do imóvel, com a previsão de recolher o imposto devido ITCMD (Imposto sobre Transmissão "Causa Mortis" e Doação) sobre a totalidade do valor (100%), equivalente a 2/3 do valor no momento da doação.

Assim, coincidência ou não, o estigma equivale a perda equivalente a usufruto e não sobre a propriedade, apresentando uma bela associação com a limitação de uso imposta pela reabilitação para uso declarado, isto, após a remediação, o imóvel pode ser parcialmente usado. O estigma praticamente “anula” o valor do usufruto, de forma natural, devido o medo de uso pela população de uma área reabilitada.

Como evitar esses problemas?

Efetue sempre uma Avaliação Preliminar o terreno que pretende adquirir, associado a uma boa Investigação Confirmatória para avaliar a qualidade ambiental do terreno. Caso este apresente anomalias ambientais legais, efetue uma valoração antecipada da ocorrência da contaminação, baseada na metodologia inovadora denominado EBIC - Estimativa Baseada na Investigação Confirmatória, desenvolvida na Universidade de São Paulo.

Figura 2 – Saídas gráficas e quantitativas da planilha EBIC de valoração de área contaminada.

A metodologia EBIC possibilita a quantificação e valoração da investigação do dano ambiental reversível decorrente da contaminação, possibilitando a contabilidade ambiental do tema nas empresas e empreendimentos, subsidiando a tomada de decisões corporativas. Considerando que a valoração da investigação do dano ambiental é pressuposto necessário para reparação e indenização do mesmo, e que a estimativa dos custos e do tempo necessário à remediação de uma área contaminada é fundamental nos casos de fusões e aquisições de empreendimentos, assim como na obtenção de Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com o judiciário, tal ferramenta é contribui para a minimização dos riscos corporativos.

O módulo EBIC de prognóstico das ações, custos e prazos da remediação do dano reversível, em fase de calibração, uma vez concluída, possibilitará um melhor planejamento na aquisição e gestão de áreas já degradadas, as brownfields.