Estigma, Limitação de Uso e Dinâmica da Perda de Valor de Imóvel

Reabilitação de Áreas Contaminadas e Valor Imobiliário

Mário Marcelino, Dr.

10/23/20258 min read

Reabilitação de Áreas Contaminadas e Valor Imobiliário: Estigma, Limitação de Uso e Dinâmica da Perda de Valor

Introdução

É amplamente reconhecido que a existência de uma área contaminada afeta diretamente o valor de um imóvel. Essa desvalorização ocorre porque a contaminação impõe riscos ambientais, limitações de uso e custos adicionais de gerenciamento ou remediação. Mesmo após a área ser formalmente declarada “reabilitada” — ou seja, recuperada ou gerenciada de modo a atender à legislação aplicável — permanece uma perda residual de valor. Isso ocorre por duas razões principais.

Primeiro, do ponto de vista econômico, o valor de um imóvel depende de seu potencial de uso e das condições associadas: localização, infraestrutura, viabilidade de ocupação e risco. Quando uma área teve histórico de contaminação, mesmo depois de reabilitada, ela geralmente está sujeita a restrições de uso (por exemplo, uso comercial em vez de residencial, ou exigência de monitoramento contínuo), o que limita seu valor em comparação com uma área semelhante que nunca esteve contaminada.

Segundo, existe o fator psicológico ou reputacional: a percepção de risco por parte de compradores, investidores, inquilinos ou até autoridades públicas. Mesmo que tecnicamente a contaminação esteja tratada, o simples fato de constar nos registros (por exemplo, matrícula do imóvel) que aquela área já foi contaminada ou está sob “reabilitação” pode gerar desconfiança e afastar potenciais interessados. Esse fenômeno é conhecido como “estigma” de áreas contaminadas.

Diversos estudos internacionais demonstram que esse estigma persiste e se traduz em perdas de valor significativas, mesmo após a reabilitação. No Brasil, estudos iniciais (como os de Instituto de Pesquisas Tecnológicas – IPT e outros) apontam que a perda remanescente pode ultrapassar 30 % para áreas reabilitadas. Entretanto, a magnitude varia muito de caso para caso, dependendo de transparência, garantia institucional, localização, uso permitido e dinâmica de mercado.

O tema chamou minha atenção quando da pesquisa e obtenção do meu Doutorado, intitulado "Quantificação para a Valoração Antecipada da Caracterização e Recuperação do Dano Ambiental Originado por Combustíveis Fósseis", defendido na Universidade de São Paulo em 2021.

Um dos achados importantes: parte do estigma tende a diminuir quando há transparência de informações — por exemplo, publicização dos laudos ambientais, monitoramento contínuo, garantia de uso restrito e comunicação clara aos stakeholders.

Aspectos Legais, Uso, Direitos e Valor Patrimonial

No Brasil, vale destacar a distinção entre o direito de propriedade (posse ou domínio do imóvel) e o direito de uso e gozo (usufruto ou limitação de uso). De acordo com o Código Civil (art. 1.225), o usufruto é um direito real que confere ao titular o uso e os frutos de um bem pertencente a outro. Em termos práticos, quando uma área está reabilitada mas com restrições de uso ou monitoramento, pode-se entender que o proprietário tem domínio, mas o pleno uso (ou gozo) está de alguma forma limitado.

Por exemplo, no Estado de São Paulo, existe previsão de que, para efeitos de ITCMD (imposto sobre transmissão “causa mortis” e doação), o valor do usufruto seja estimado em 33 % do valor do imóvel em determinadas situações. Quando se observa que o estigma de uma área reabilitada gera uma perda de valor próxima a esse percentual, há uma associação interessante: a limitação de uso imposta pelo histórico ambiental pode reduzir o valor do usufruto de forma comparável.

Na prática, essa limitação de uso pode significar que, embora a propriedade legal esteja regularizada, o imóvel não pode ser destinado ao uso pleno (por exemplo, certo tipo de edificação ou ocupação), ou requer monitoramento, selagem, manutenção periódica — todos fatores que inibem a demanda e elevam o risco percebido.

Adicionalmente, o mundo regulatório brasileiro para áreas contaminadas inclui marcos como:

Resolução CONAMA 420/2009 (tratamento, destinação e remediação de áreas contaminadas).
Diretrizes estaduais, como os manuais da CETESB em São Paulo (ex: Manual de Gerenciamento de Áreas Contaminadas).
Normas de avaliação de imóveis, como a ABNT NBR 14653 para avaliação de imóveis urbanos.

Esses instrumentos fornecem o arcabouço técnico-legal que orienta a investigação, remediação, reabilitação e liberação de áreas para novo uso, bem como a transparência necessária para mitigar estigmas.

Dinâmica da Perda de Valor — Contaminação à Reabilitação

Para compreender a evolução do valor de um imóvel afetado por contaminação, é útil visualizar três fases:

Pré-contaminação: o imóvel está em situação “normal”, não há restrições ambientais ou geológicas relevantes, seu valor depende de mercado, localização, uso previsto etc.
Caracterização da contaminação / reconhecimento do dano: quando se identifica que o imóvel ou terreno possui contaminação no solo e/ou água subterrânea, isso gera risco, restrições de uso e potencial custo de remediação ou gerenciamento. Nesse momento, o valor de uso e renda diminui — efeitos diretos como o custo de remediação, e efeitos indiretos como limitação de uso, exigências regulatórias, maior risco percebido.
Reabilitação ou liberação ambiental (uso aprovado): após a remediação ou gerenciamento (com aprovação regulatória), a área pode ser liberada para uso, mas com possíveis restrições/resíduos, monitoramento e/ou selagem. A partir desse momento, a perda de valor geralmente se estabiliza em nível superior ao da fase de contaminação ativa (isto é, a queda abrupta já ocorreu) — mas normalmente não alcança o valor de uma área que nunca foi contaminada. O resíduo da desvalorização é o estigma persistente + limitação de uso + incerteza futura.

No estudo de doutorado referido (Universidade de São Paulo, 2021), constatou-se que, mesmo após reabilitação, a área pode permanecer com perda residual de até cerca de 30 % em relação a áreas comparáveis que nunca estiveram contaminadas. Esse percentual varia de acordo com localização, visibilidade da contaminação, qualidade das informações disponíveis e confiança dos investidores/metodologia de avaliação.

Dessa forma, o valor do imóvel sofre variação em função da evolução das ações de Gerenciamento de Área Contaminada, uma vez que o dano ambiental é reversível mediante remediação. O valor do imóvel passa, portanto, a variar — em relação à situação pré-contaminação — durante e após a recuperação do dano, conforme ilustra o gráfico apresentado na Figura 1.

Figura 1 — Evolução do valor do imóvel frente à caracterização da contaminação do solo e/ou da água subterrânea.

É importante salientar que a perda total do valor do imóvel dependerá de:

A intensidade e natureza da contaminação (tipos de contaminantes, profundidade, mobilidade etc.).
Os custos associados ao gerenciamento ou remediação (escavação, confinamento, tratamento in situ).
A limitação de uso após reabilitação (por exemplo: uso comercial em vez de residencial, proibição de fundações profundas, exigência de monitoramento periódico).
A percepção de risco pelos potenciais compradores/investidores/inquilinos.
A liquidez do imóvel (um imóvel afetado tende a ter prazo de venda mais longo, ou necessidade de desconto).
A transparência da informação e a comunicação dos resultados ambientais.

Assim, a trajetória típica é: perda de valor significativa na fase de reconhecimento da contaminação → remediação → reabilitação → estabilização do valor, mas abaixo de um imóvel equivalente sem histórico de contaminação. A “recuperação” completa do valor raramente ocorre, justamente por causa do estigma e das incertezas residuais.

Estigma e Mercado Imobiliário

O estigma é o efeito reputacional associado a locais que foram contaminados, remediados ou rotulados como áreas de risco. Ele se manifesta por meio de: menor demanda, maior aversão de compradores/investidores, necessidade de prêmio de risco maior, maior período de incerteza para revenda, além de possível exigência de desconto.

Estudos mostram que a mera averbação da condição de imóvel contaminado na matrícula pode desencadear perdas materiais. No estado de São Paulo, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP) entendeu que a averbação da contaminação no registro imobiliário pode levar à rejeição do bem por potenciais compradores e caracterizar dano material, independentemente da confirmação de risco à saúde.

No Brasil, há relatos de que a desvalorização residual pode superar 30 % em áreas reabilitadas — esse percentual serve apenas como referência, não como regra fixa, uma vez que cada caso é distinto. A magnitude dependerá de variáveis como visibilidade da contaminação, complexidade da remediação, localização e mercado imobiliário local.

Fatores que contribuem para amenizar o estigma e, portanto, reduzir a perda de valor, incluem:

Transparência de dados ambientais e investigação (laudos, histórico, registros públicos)
Certificação ou atestado de que a área foi reabilitada conforme normas ambientais
Uso compatível com a reabilitação e adequado ao mercado (por exemplo, uso comercial quando o uso residencial possui percepções mais sensíveis)
Boa comunicação ao mercado de que o imóvel está apto para ocupação e monitoração contínua
Forte demanda imobiliária local, que pode absorver áreas de menor risco com menor desconto.

Mercado, Remediação e Reabilitação no Brasil

O mercado de reabilitação e remediação de áreas contaminadas no Brasil é um setor em crescimento. O IPT estimou que, no Brasil, existiriam cerca de 7.287 áreas contaminadas, com concentração significativa no estado de São Paulo (~80%). O valor de negócios gerados por esse setor em estimativas anteriores era da ordem de R$ 1,5 bilhão por ano. A mídia especializada mais recentemente relata que o setor continua crescendo, impulsionado pela escassez de terrenos urbanos e pela conversão de áreas industriais para usos residenciais ou comerciais.

O fato de que construtoras e incorporadoras estejam cada vez mais adquirindo terrenos contaminados ou sob reabilitação para reuso urbano mostra que, embora o valor seja impactado, há também oportunidades de valorização se o projeto for bem estruturado e o risco percebido for bem gerenciado.

Avaliação Imobiliária e Estimativa de Desconto

Para avaliar o valor de imóveis em áreas com histórico de contaminação, alguns procedimentos são recomendados:

Realizar investigação preliminar e confirmatória para identificar a presença de contaminação, seu grau, a necessidade de remediação ou gerenciamento.
Quantificar os custos residuais (monitoramento, selagem, manutenção) e as limitações de uso impostas pela aprovação ambiental.
Identificar o prazo e risco de revenda, já que imóveis afetados geralmente possuem menor liquidez e exigem maior desconto para venda.
Estimar o desconto de mercado ou “penalidade” pelo estigma, que pode variar, conforme os estudos, entre 10 % a mais de 30 % ou mais, dependendo das condições específicas.
Considerar possíveis equivalências jurídicas: por exemplo, no Estado de São Paulo, o valor do usufruto estimado de 33 % do imóvel pode servir como referência aproximada para entender a magnitude do desconto.
Atentar para que o imóvel seja comparado com “pares” de mercado adequados — isto é, imóveis similares em localização, uso, padrão construtivo, mas sem histórico de contaminação.

Duração e Recuperação do Valor

Um ponto crítico é: quanto tempo dura o estigma? Em muitos casos, o desconto permanece por anos e pode até se tornar permanente, especialmente se a contaminação teve grande repercussão ou se há preocupação contínua de manutenção/monitoramento. Mesmo após dezenas de anos de liberação ambiental, alguns imóveis não recuperam totalmente seu valor ante comparáveis sem histórico de contaminação.

Portanto, a perda residual pode ser considerada como dano irreversível do ponto de vista de mercado — ou seja, embora tecnicamente a área esteja reabilitada, o efeito reputacional e de uso permanece.

Conclusão

A presença de contaminação e a subsequente reabilitação de uma área têm impacto direto e persistente no valor imobiliário. A limitação de uso, os custos associados ao gerenciamento ou remediação, a menor liquidez e o estigma são fatores que reduzem o valor de mercado — frequentemente em faixas da ordem de até ~30 % ou mais em relação a imóveis equivalentes sem histórico de contaminação.

Para mitigarmos esse impacto, é essencial que haja transparência, investigação adequada, comunicação clara ao mercado, monitoramento contínuo e, sempre que possível, uso compatível com o histórico. Em processos de fusões, aquisições ou investimentos imobiliários, a contratação de consultoria especializada em áreas contaminadas é recomendada para identificar e quantificar antecipadamente os impactos no valor.

A reabilitação ambiental, embora essencial, nem sempre garante retorno imediato do valor pleno, mas representa condição necessária para reduzir o risco e melhorar a aceitabilidade do imóvel. A compreensão dessa dinâmica — tanto técnica quanto mercadológica — é vital para investidores, proprietários, avaliadores e tomadores de decisão no mercado imobiliário e ambiental no Brasil.