Passivo ambiental oculto: os riscos de comprar ou vender um imóvel industrial sem due diligence ambiental

A negociação de imóveis industriais envolve não apenas valores de mercado e questões contratuais, mas também a avaliação de riscos ambientais que podem comprometer significativamente a viabilidade do negócio. Um dos pontos mais críticos é o passivo ambiental oculto, ou seja, contaminações e danos ambientais existentes em um imóvel que não foram previamente identificados e que podem gerar sérias consequências econômicas, jurídicas e operacionais para compradores e vendedores.

O que é passivo ambiental oculto?

O termo refere-se a contaminações do solo, subsolo ou águas subterrâneas que permanecem escondidas ou não declaradas em transações imobiliárias. Esses passivos podem ter origem em atividades passadas, como indústrias químicas, metalúrgicas, postos de combustíveis, galvanoplastias ou mesmo usos comerciais que descartaram resíduos de forma inadequada.

O grande problema é que, muitas vezes, os indícios de contaminação não são visíveis a olho nu, mas podem comprometer a saúde humana, restringir o uso do imóvel e gerar custos elevados de remediação.

Arcabouço legal aplicável

No Brasil, a legislação ambiental é clara ao estabelecer a responsabilidade objetiva e solidária para danos ambientais:

• A Constituição Federal (art. 225, § 3º) impõe a obrigação de reparar integralmente o dano causado ao meio ambiente.

• A Política Nacional do Meio Ambiente (Lei nº 6.938/1981) adota o princípio do poluidor-pagador.

• A Lei de Crimes Ambientais (Lei nº 9.605/1998) prevê responsabilização administrativa, civil e penal.

• A Resolução CONAMA nº 420/2009 define diretrizes para avaliação e gerenciamento de áreas contaminadas.

• No Estado de São Paulo, a Lei Estadual nº 13.577/2009, regulamentada pelo Decreto nº 59.263/2013, estabelece obrigações específicas sobre identificação, investigação, intervenção e monitoramento de áreas contaminadas, com fiscalização da CETESB.

Esses instrumentos consolidam o entendimento de que quem compra um imóvel também herda suas responsabilidades ambientais. Isso significa que o novo proprietário pode ser obrigado a realizar a descontaminação, mesmo que não tenha causado o dano.

O que é due diligence ambiental e como deve ser feita

A due diligence ambiental é um processo de auditoria técnica e documental que tem como objetivo identificar riscos e passivos ambientais em um imóvel antes de sua compra, venda ou incorporação. É, portanto, uma etapa essencial em negociações imobiliárias envolvendo áreas industriais, comerciais e até rurais.

O processo normalmente envolve:

1. Levantamento histórico – pesquisa de registros sobre o uso da área, atividades industriais anteriores e possíveis fontes de contaminação.

2. Análise documental – verificação de licenças, autos de infração, relatórios ambientais, processos junto a órgãos ambientais e cadastro em bancos de dados como o da CETESB.

3. Vistorias e inspeções técnicas – visitas em campo para identificar evidências de contaminação, armazenamento inadequado de produtos químicos ou disposição irregular de resíduos.

4. Investigações ambientais – coleta de amostras de solo e água subterrânea, comparando os resultados com valores de referência estabelecidos pela legislação.

5. Avaliação de riscos e responsabilidades – definição do potencial de impactos à saúde humana, ao meio ambiente e ao futuro uso do imóvel.

Profissionais habilitados

A due diligence deve ser conduzida por equipes multidisciplinares, compostas principalmente por geólogos, engenheiros ambientais, hidrogeólogos, advogados especializados em direito ambiental e, quando necessário, toxicologistas e especialistas em resíduos.

Responsabilidades associadas

• Do comprador: verificar, por meio da due diligence, se há riscos ocultos e se o preço do imóvel é compatível com eventuais passivos.

• Do vendedor: disponibilizar documentos, autorizações e informações completas sobre o histórico da área, sob pena de responsabilização por omissão ou má-fé.

• Do consultor: realizar o trabalho com rigor técnico, seguindo normas como a ABNT NBR 15515 (avaliação de passivos ambientais em imóveis) e demais diretrizes aplicáveis.

A ausência ou negligência nesse processo pode comprometer seriamente a segurança jurídica e financeira da transação.

Riscos associados à ausência de due diligence ambiental

Negociar um imóvel sem avaliar o passivo ambiental pode gerar consequências graves:

• Financeiras: custos elevados com investigação detalhada, elaboração de planos de intervenção, execução de projetos de remediação e monitoramento de longo prazo.

• Jurídicas: responsabilização em ações civis públicas, multas administrativas e até implicações criminais para gestores e administradores.

• Operacionais: restrições de uso da área, impedimento de licenciamento ambiental, dificuldades em obter financiamento e depreciação do valor imobiliário.

• Reputacionais: exposição negativa da empresa perante clientes, investidores e sociedade.

Casos emblemáticos no Brasil, como áreas industriais desativadas transformadas em condomínios residenciais e posteriormente interditadas pela presença de contaminantes, reforçam a importância de prevenir esse tipo de risco.

Considerações finais

A compra e venda de imóveis industriais sem a devida avaliação ambiental é um risco que pode comprometer não apenas a rentabilidade do negócio, mas também a segurança jurídica das partes envolvidas. O passivo ambiental oculto representa uma ameaça real e muitas vezes silenciosa, que só pode ser evitada com a realização de uma due diligence ambiental estruturada.

Para empresas, investidores e incorporadores, incorporar essa prática significa garantir segurança jurídica, financeira e ambiental, além de demonstrar responsabilidade socioambiental em suas operações.